El Arrendamiento en la Nueva Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda (ley 12/20236) entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Tras casi un año desde su entrada en vigor, es un momento propicio para estudiar sus implicaciones y evaluar los principales elementos que han influido en el arrendamiento de viviendas. Este análisis nos permitirá comprender mejor cómo ha cambiado el panorama del alquiler, cuáles han sido las reacciones de los actores involucrados y qué impacto real ha tenido en el mercado residencial. A través de esta revisión, buscamos ofrecer una visión integral y detallada de las disposiciones más significativas que han moldeado el sector durante este periodo.

Obligación del Arrendador de Abonar los Gastos de la Inmobiliaria

Una de las novedades más comentadas fue la imposición de la obligación de que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato fueran a cargo del arrendador». Esta disposición legislativa trasladó la carga financiera de dichos gastos al propietario, aliviando así a los inquilinos de estos costos adicionales y promoviendo un equilibrio más justo en las relaciones contractuales de arrendamiento.

Creación de Zonas de Mercado Residencial Tensionado

La ley facultó a las Administraciones competentes para declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos territorios donde se constatara un riesgo significativo de oferta insuficiente de vivienda para la población. En dichas zonas, se implementó un conjunto de medidas destinadas a facilitar el arrendamiento, con el objetivo de equilibrar la oferta y la demanda de viviendas.

Nueva Definición de Grandes Tenedores

Se procedió a una redefinición de la figura del gran tenedor, estableciéndose que se consideraría como tal a «la persona física o jurídica que fuera titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros». Esta redefinición busca clarificar y delimitar las responsabilidades y obligaciones de aquellos propietarios con un considerable volumen de propiedades inmobiliarias.

Además, en el contexto de las zonas de mercado residencial tensionado, se estableció una consideración específica: se considerará gran tenedor a aquel que posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito territorial, siempre y cuando así lo determine la comunidad autónoma correspondiente, a través de una memoria justificativa debidamente motivada. Esta medida tiene como objetivo particularizar las políticas de vivienda en función de las necesidades específicas de cada zona, permitiendo una mayor flexibilidad y adaptación de las normativas a las realidades locales.

Bonificaciones Fiscales para Propietarios

La Disposición Final Segunda de la ley introdujo una serie de incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), destinados a los pequeños propietarios que decidieran poner en alquiler sus viviendas situadas en zonas declaradas como tensionadas. Esta medida buscó fomentar el arrendamiento de viviendas en áreas donde la demanda supera significativamente la oferta, contribuyendo así a aliviar la presión del mercado inmobiliario en dichas zonas. Los incentivos fiscales establecidos fueron detallados de la siguiente manera:

• Bonificación del 50% para todos aquellos propietarios que alquilaran su vivienda.
• Bonificación del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
• Bonificación del 70% si se alquilaba por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destinaba la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
• Bonificación del 90% si «la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior».

Duración del Contrato

Los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 26 de mayo de 2023 incorporaron modificaciones significativas en relación a su duración. En virtud de estas modificaciones, se estableció que el arrendatario tendría el derecho a permanecer en la vivienda arrendada por un periodo mínimo de cinco años, extendiéndose dicho plazo a siete años en los casos en que el arrendador fuera una persona jurídica. Además, se contempló la posibilidad de una prórroga tácita del contrato por un periodo adicional de hasta tres años más, salvo que el arrendatario manifestara su intención de no renovar el contrato.

En el supuesto específico en que el arrendador tuviera la condición de gran tenedor, se introdujo una disposición adicional que otorgaba al arrendatario el derecho a solicitar una extensión del contrato por un año adicional una vez transcurrido el periodo inicial de cinco o siete años. Esta solicitud debía fundamentarse en la acreditación de que el arrendatario se encontraba en una situación de vulnerabilidad social y económica, de acuerdo con los criterios establecidos por la normativa aplicable. Esta medida tenía como finalidad ofrecer una protección adicional a los arrendatarios más vulnerables, garantizando así una mayor estabilidad y seguridad en el acceso a la vivienda.

Incentivo para Arrendar

Por último, con el objetivo de evitar que las viviendas de uso residencial permanecieran desocupadas y fomentar su incorporación al mercado de alquiler, la ley estableció un recargo sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas vacías. A través de la disposición final tercera, se introdujo una modulación del recargo aplicado a los inmuebles de uso residencial que permanecieran desocupados de manera permanente. Esta disposición facultó a los Ayuntamientos para incrementar la tasa del IBI con un recargo que podría alcanzar hasta el 150%, dirigido a aquellos propietarios que poseyeran más de cuatro viviendas en el mismo municipio y que mantuvieran dichas propiedades desocupadas por un período superior a dos años. Esta medida, diseñada para incentivar el alquiler de viviendas vacías, pretende reducir el número de inmuebles desocupados, mejorar la oferta disponible y promover un uso más eficiente y socialmente responsable del parque inmobiliario existente.