DESAFÍOS EN LA DEFINICIÓN DE GRAN TENEDOR SEGÚN LA LEY DE LA VIVIENDA 10/2023 DE 24 DE MAYO, CON UN ENFOQUE EN LAS ESPECIFICACIONES DE CATALUÑA
Analizamos uno de los aspectos más relevantes de la nueva ley de la vivienda que es el concepto de Gran Tenedor, tomando en cuenta las diferencias existentes entre la definición que ofrece la Ley Estatal y la establecida en Cataluña según la Ley 24/2015 de 29 de Julio, los vacíos legales y los acuerdos a los que han llegados los jueces de primera instancia y las Audiencias Provinciales de Barcelona.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 3 k) de la Ley 12/2023 de 24 de Mayo, Gran Tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, con la particularidad en cuanto a la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, en cuyo caso se reduciría a la titularidad de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
Por su parte la Ley autonómica catalana 24/2015 de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, clasifica en su artículo noveno, a los grandes tenedores, en cuatro grupos: a) Entidades Financieras, b) Fondos de capital de titulación de activos, b) Personas jurídicas (+10 viviendas) y d) Personas físicas (+15 viviendas o +1.500mt2), dejando expresamente fuera de tal definición a los promotores sociales a que hace referencia la Ley 18/2007 de 28 de Diciembre de Derecho a la vivienda, como son el Instituto Catalán del Suelo, o los Ayuntamientos, y los promotores privados de vivienda y las entidades sin ánimo de lucro dedicados a la promoción de vivienda que tenga un objeto social.
Como bien sabemos, la nueva Ley de la Vivienda ha modificado entre otras normas la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cual dependiendo de si estás calificado o no como un gran tenedor impone una serie de obligaciones, en los procedimientos que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, tanto previas a la interposición de la demanda como durante la tramitación del procedimiento, como por ejemplo la obligación de someterse al procedimiento de intermediación previa establecido por la administración pública competente, y el ofrecimiento de un alquiler social cuando la ocupación no deriva de un justo título, como sería un contrato de alquiler resuelto por falta de pago o por expiración de plazo contractual. Por tanto la claridad en la determinación de quién es un gran tenedor es crucial.
Esto ha supuesto tal dolor de cabeza a nivel interpretativo, que ha llevado a la Audiencia Provincial de Barcelona a dictar tres interlocutorias (62/2024 de 08.03.2024 Sección 4ª, 40/2024 de 29.02.2024 Sección 13ª y 56/2024 de 29.02.2024 Sección 13ª) y unificar criterios en el acuerdo adoptado el pasado 09 de Febrero, en el sentido que en Catalunya el concepto de gran tenedor es el que se recoge en la Ley 24/2015, de este modo, los promotores sociales dejan de tener la consideración de gran tenedor y se agrupan los grandes tenedores conforme si están dentro de los apartados a) y c) o b) y d) de la definición, quitando la obligación de ofrecer un alquiler social cuando falta título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda para las personas físicas y las personas jurídicas que no sean entidades financieras o Fondos de capital.
Pero, es que además, la definición hecha por la Ley estatal es tan amplia y a la vez tan vacua que ha dejado una serie de vacíos que abren la puerta a la interpretación de jueces y tribunales, con la inseguridad jurídica de qué, dependiendo del Partido Judicial en el cual litigues, tu situación como Gran Tenedor de vivienda puede cambiar.
Es así como la Ley de la Vivienda, de la cual denunciamos falta de rigor jurídico, no matiza situaciones tan habituales como las titularidades compartidas, el usufructo o las fincas que pese a ser identificadas como únicas en Registro se encuentran físicamente divididas en viviendas y locales.
Frente a estas y otras situaciones, con fecha 29 de Junio de 2023 los Jueces de Primera Instancia de Barcelona, con competencia en asuntos civiles, dictaron unos criterios orientadores, a los efectos de introducir una mayor seguridad jurídica, estableciendo, en relación a las cuestiones planteadas en el párrafo precedente, que se incluirán en el cómputo la situaciones de usufructo, así como las titularidades compartidas con que tengan en propiedad una parte alícuota superior al 50%, en el caso de fincas registrales que consistan en un edificio compuesto de varias viviendas, y/o locales, bastará que exista una parte susceptible de ser destinada a vivienda, aunque sólo contara como un único inmueble.
Hasta que instancias como el Tribunal Supremo, resuelvan sobre estos temas y otros tantos que abarca la ley con poca destreza y hasta que el poder legislativo aporte luz a las interrogantes actuales, estableciendo un conjunto de normas ordenadas y coherentes que satisfaga el propósito principal de la normativa procesal, el debate está servido en todas las instancias.
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