CONTRATOS PREPARATORIOS (OPCIÓN, RESERVAS Y COMPROMISO DE COMPRAVENTA). LA IMPORTANCIA DEL ABOGADO EN LA REDACCIÓN Y REVISIÓN DE LOS MISMOS
Negociaciones Precontractuales: Fase Precontractual
La venta por parte del promotor, a un tercero, de un inmueble que contiene una construcción acabada se engloba dentro de un proceso constructivo que abarca una serie de negociaciones, actos y negocios jurídicos.
Dentro de este proceso tienen lugar numerosas actuaciones, denominadas tratos preliminares o negociaciones precontractuales que, si bien no adquieren la categoría de actos verdaderamente jurídicos, pueden tener un valor determinante en la interpretación de los contratos que se celebren ulteriormente e, incluso, generar la denominada “culpa in contrahendo”, si se produce la ruptura injustificada de los mismos.
El régimen legal de la contratación en España se construye sobre la doctrina del acuerdo de voluntades, basado en una oferta y una aceptación, cuyo elemento esencial es el consentimiento.
Sólo podemos considerar que se ha hecho una oferta contractual cuando una persona emite una declaración de voluntad recepticia, dirigida a otra, que contenga todos los elementos del contrato que se pretenda celebrar (consentimiento, objeto y causa), de manera que, con la aceptación de la destinataria quede perfeccionado el contrato[1]. Si no concurren todos estos elementos, incluso cuando haya una respuesta afirmativa de la otra parte, no cabe considerar perfeccionado el contrato.
No obstante, en ocasiones, la formación o determinación de dichos elementos esenciales resulta compleja, bien porque sea difícil delimitar con precisión el objeto o precio de la transacción, o bien porque dichos elementos dependan de determinadas circunstancias que requieran un estudio más riguroso. En estos supuestos, la otra parte tiene que facilitar diversa información que, normalmente, comporte un carácter confidencial.
Durante esta fase precontractual, cabe la posibilidad de que las partes vayan haciendo algunas propuestas que suelen dar lugar a preacuerdos, a borradores, o a acuerdos parciales, que vayan perfilando lo que será el contrato definitivo. Incluso, durante esta fase, se suele llegar a un acuerdo sobre elementos básicos del contrato definitivo condicionado a que se concreten y detallen diversas cuestiones de carácter secundario.
Si bien durante esta fase, que puede prolongarse semanas o años, no existe aún un acuerdo definitivo y vinculante entre las partes sobre el objeto principal del contrato, sí es posible que vayan naciendo ciertos derechos y obligaciones limitados a este periodo concreto, para cuya clarificación se pueden utilizar diversos tipos de documentos, como las denominadas “cartas de intenciones”.
En términos legales, este documento no es vinculante ni tampoco representa un contrato de promesa de compraventa. En esta misiva pueden estar incluidas algunas cláusulas iniciales que luego formarán parte del contrato formal y una fecha determinada de aceptación. Hecha por el oferente o proponente, puede estar a nombre de una o más personas.
¿Cómo funciona la carta de intención de compra?
El propósito fundamental de la carta de intención de compra de un inmueble consiste en reducir los riesgos asociados con una negociación abierta. Además de establecer la no obligatoriedad entre los involucrados, se caracteriza por varios aspectos clave:
- Define acuerdos previos. La firma de este documento sirve como una antesala para establecer condiciones posteriores entre las partes negociadoras o quienes estén a cargo de aprobar la negociación.
- Es una muestra de buena fe. La carta de intención es una prueba fehaciente de que los interesados están negociando y adjudica cierta obligación al posible vendedor para aportar información. También revela culpabilidad en supuesto de que se rompan acuerdos previos.
- Condiciona la financiación. En algunos casos, los prestamistas o entidades bancarias que respaldan su proyecto necesitan la firma de este documento. Este trámite le da mayor credibilidad al proceso de compraventa, lo cual refleja seriedad para los entes financieros.
- Limita la negociación, los recursos y la confidencialidad. La información que el vendedor pueda dar al comprador queda sujeta a lo contenido en la carta de intención. El comprador que compromete los fondos propios o de su negocio puede definir en período de negociación exclusivo para que la otra parte no acepte ofertas de otros posibles interesados
Diferentes contratos preparatorios
Expuesto lo anterior y, dependiendo de la finalidad que se persigue con el contrato en cuestión, podemos señalar los siguientes contratos preparatorios de la compraventa:
- Contrato de reserva de inmueble
- Promesa de compraventa o precontrato de compraventa
- Opción de compra
- Contrato de arras
- Contrato de compraventa
La suscripción de uno u otro contrato puede generar dudas sobre cuál es más conveniente. Otras veces se firma un documento a la ligera y no se sabe muy bien a qué se está uno comprometiendo. Lo que hay que tener claro es el propósito que se persigue con cada contrato, pues cada cual tiene uno distinto y genera unas obligaciones diferentes.
Suele ocurrir que, por poner un ejemplo, lo que las partes llaman “promesa de compra”, u “opción de compra”, sea en realidad un auténtico contrato de compraventa, ya perfeccionado, con un simple aplazamiento de la elevación a escritura pública.
Hay que entender que estamos en un terreno en el que impera la libertad de contratación. De modo que se puede pactar lo que se quiera. Y son abundantes los contratos que contienen un popurrí de condiciones, cuyo resultado luego difiere del propósito que su nombre nos sugería.
Como dicen los Tribunales, «los contratos son lo que son, según su naturaleza jurídica, y no lo que las partes dicen que son”. Por tanto, es más importante prestar atención al contenido del contrato, que al nombre o encabezamiento que se le pone. Ojo a lo que uno se obliga en cada contrato, porque puede que ya no estemos ante contratos preparatorios de la compraventa, sino ante la compra misma.
Ahora vamos a intentar identificar el propósito de cada contrato, de forma que podamos hacernos una idea de para qué concertar uno u otro y de cuáles pueden ser las obligaciones que comportan.
Contrato de reserva de inmueble
Este contrato se ha vuelto muy frecuente en la práctica, por la proliferación de las agencias inmobiliarias como intermediarias. No es un contrato típico regulado en el Código Civil. Esto conduce en muchas ocasiones a utilizar esta denominación para contratar realmente compraventas ya perfeccionadas con pactos de arras.
La finalidad de este contrato es la de cesar, por un tiempo determinado, la comercialización del inmueble en cuestión, para poder formular una oferta a la propiedad. Al tiempo que se traslada esa oferta, se deposita una cantidad de dinero, que no suele ser importante en relación con el importe de la oferta, como prueba de la seriedad de la misma. Suele acordarse paralizar también la puesta en arrendamiento.
¿Cuándo tiene sentido este contrato? Generalmente se utiliza cuando se concierta con una agencia inmobiliaria que tiene la exclusiva en la venta del inmueble. Se persigue entonces que la inmobiliaria cese en la comercialización y traslade al vendedor la oferta, entregando una cantidad demostrativa del interés que se tiene. También cuando se negocia con una promotora la futura compra de una vivienda sobre plano. Esta promotora podrá acreditar ante la entidad que financia la promoción que hay personas interesadas en las futuras viviendas. Entre particulares no tiene mucho sentido.
Contrato de promesa de compra o precontrato
Estamos ante un contrato por el que los futuros comprador y vendedor se obligan a obligarse en un futuro. En este caso, las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato de compraventa directamente, y lo que hacen es comprometerse a concluirlo en un futuro.
Lo ideal es que las partes fijen con claridad el objeto del contrato, el precio y demás condiciones. Pero también hay casos en que no se hace así. Lo que se pueda reclamar en un futuro en caso de incumplimiento dependerá de si se fijaron los términos de la futura compra, o no.
Hay casos en que resulta útil este contrato, como cuando el vendedor todavía no es propietario del inmueble, el mismo no cumple todavía ciertas condiciones, o el futuro comprador está negociando una financiación que no tiene asegurada.
Es posible que las partes celebren un contrato de promesa de compraventa bajo el nombre de “contrato de arras”, pero la frontera entre la promesa y el contrato de compraventa en este caso dependerá de lo realmente pactado.
Contrato de opción de compra
Es un contrato cuya finalidad es la de dejar a la exclusiva voluntad unilateral del optante (futuro comprador) la perfección o «consumación» de la compra. Se suele fijar un plazo para emitir esa declaración de voluntad unilateral, así como la forma en que se hará.
En algunos casos se pacta también una prima, a cargo del optante, como contraprestación a favor de la otra parte, que puede luego imputarse al precio, o no. Aunque donde es habitual ver la opción de compra es integrada en otros contratos, como el de arrendamiento. Además, cabe la inscripción de la opción en el registro de la propiedad, lo que haría oponible la opción frente a terceros.
Lo característico es que todos los elementos del contrato de compraventa ya están determinados, incluida la voluntad del vendedor, dejando tan sólo a la unilateral voluntad del optante la consumación de la compra.
La compraventa y las arras
Hemos visto los contratos preparatorios de la compraventa, situados en una fase previa a la compra en sí misma. Ahora los contraponemos a la compraventa y su pacto accesorio de arras, que se sitúan en un plano de consumación de la operación. En muchas ocasiones, lo que se ha denominado “reserva de vivienda”, “precontrato de compraventa”, u otras fórmulas distintas, esconde real y directamente una compraventa ya perfeccionada, en la que se aplaza la elevación a público de la escritura ante notario, la entrega del inmueble o los pagos.
Si a lo que se comprometen las partes es a pagar el precio a cambio de que el vendedor custodie el inmueble hasta su entrega, lo entregue y sanee los vicios o defectos que tenga, entonces ante lo que estamos es ante una compraventa.
El mal llamado “contrato de arras”
Las arras no son un contrato en sí mismo, sino una cláusula accesoria y adicional a un contrato de compraventa. Se suele pensar, sin embargo, que se trata de un contrato preparatorio. Y de hecho, como hemos dicho antes, se suelen firmar contratos de arras como si fueran promesas de compra. Pero técnicamente no es así. Aunque siempre habrá que interpretar el contrato para saber exactamente qué se ha querido concertar.
Su finalidad es la de refrendar el acuerdo alcanzado y garantizar el compromiso adquirido, confirmándolo a través de la entrega de una cantidad con el concepto de pago y señal del precio (que suele ser una cantidad importante). Por tanto, las verdaderas arras tienen la función de confirmar la perfección del contrato de compraventa. Así que ojo cuando se firma un contrato de arras, porque lo más seguro es que la compraventa quede perfeccionada.
Expuesta la anterior tipología, conviene destacar que la figura del abogado desempeña un papel crucial en el proceso de redacción y revisión de contratos preparatorios de compraventa de inmuebles, siendo un componente fundamental para garantizar la seguridad jurídica de las partes involucradas.
La complejidad inherente a este tipo de transacciones inmobiliarias exige la experiencia y conocimiento especializado de un profesional del derecho, quien, mediante su destreza en la interpretación y aplicación de normativas legales, puede prevenir conflictos y salvaguardar los intereses de las partes contratantes. En UHY ofrecemos todo tipo de asesoramiento especializado para llevar a cabo dichas transacciones en ocasiones complejas.
Y es que, en el ámbito de los contratos preparatorios, el abogado desempeña un papel crucial al asegurar la claridad y precisión en la redacción de cláusulas, estableciendo así las bases para una ejecución efectiva del contrato final de compraventa. Además, su participación activa en la revisión minuciosa de cada disposición contractual contribuye a la identificación y mitigación de posibles contingencias legales, evitando así futuros litigios y asegurando la equidad entre las partes contratantes.
La figura del abogado no solo se limita a una función preventiva, sino que también actúa como guía en la negociación de términos y condiciones, velando por la protección de derechos y la equidad contractual. Asimismo, su intervención facilita la comprensión y aceptación mutua de las obligaciones asumidas, promoviendo un ambiente de transparencia y confianza entre las partes involucradas en la transacción inmobiliaria. En última instancia, la participación del abogado en la redacción y revisión de contratos preparatorios de compraventa de inmuebles constituye un pilar esencial para la integridad y validez jurídica de dichos instrumentos, garantizando la seguridad y tranquilidad de las partes en todo el proceso contractual.